Prestations et honoraires du syndic de copropriété

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Depuis le 1er juillet, un nouveau modèle de contrat de syndic est obligatoire : voici une liste d’éléments que vous pouvez vérifier auprès de votre syndic.

Pour rappel, l’objectif de la loi Alur est de réduire les charges des copropriétés et d’assainir la gestion des copropriétés. De nouvelles prestations seront imposées au syndic de copropriété, ce qui devrait induire un surcoût limité aux honoraires des syndics. Une négociation est sans doute possible avec eux pour limiter leur hausse d’honoraires, honoraires qui seront encadrés par décret prochainement.

Une hausse immédiate des frais de syndic de copropriété (forfait annuel) n’est pas justifié par la loi Alur

Aujourd’hui, les syndics peuvent difficilement justifiés une hausse des honoraires (forfait annuel) due à la loi Alur, en effet, les décrets d’application pour l’encadrement des honoraires et le contrat-type avec la liste des prestations incluses dans le forfait annuel ne sont pas encore publiés.
Par ailleurs, la majorité des nouvelles obligations comme l’immatriculation de la copropriété, la fiche synthétique, la séparation du compte bancaire ne sont pas encore en vigueur.

Les nouvelles mesures liées à la loi Alur que doivent respecter les syndics se divisent en 3 catégories.

Les nouvelles prestationsLa dématérialisation des documentsLa modification du contrat avec le syndic

Les nouvelles prestations du syndic de copropriété

Instauration d’un compte séparé obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 lots

Le compte séparé a pour objectif de permettre aux copropriétaires et en tous cas aux membres du conseil syndical d’avoir une vision sur la trésorerie de la copropriété et de mieux cerner les flux entrants et sortants.

Le syndicat des copropriétaires doit être le titulaire du compte (à vérifier auprès de la banque).

Choix de la banque

L’assemblée générale peut décider de l’établissement bancaire du compte séparé. Pour que cette faculté soit mise en œuvre, il faut que la question soit inscrite à l’ordre du jour et qu’elle soit votée à la majorité absolue de l’article 25, soit plus de 50% des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires.

Entrée en vigueur de l’instauration du compte séparé obligatoire

Les syndics ont 1 an pour se mettre en règle. Cette mesure n’entrera en vigueur qu’à partir du 26 mars 2015 au fur et à mesure du renouvellement des contrats de syndic. Par exemple, si votre AG est en juin 2014 et que vous reconduisez votre syndic pour un an, il faudra lors du renouvellement en juin 2015 prévoir un compte séparé.

Surcoût pour la copropriété

La gestion des comptes en ligne par toutes les banques permet aux syndics d’accéder aux comptes en ligne et les prélèvements automatiques généralisés permettent de limiter les surcharges de travail par rapport à un compte commun. Le surcoût devrait donc être limité.

La Commission des clauses abusives a recommandé que les clauses qui différenciaient le tarif du syndic selon que la copropriété fonctionne en compte séparé ou non soient supprimées des contrats.

Compte provisionnel de travaux

Cette mesure a pour objectif de faciliter la réalisation de travaux dans les copropriétés de plus de 10 lots et de plus de 5 ans en anticipant les futurs travaux éventuels en créant un fonds prévisionnel pour les travaux.

Surcoût pour la copropriété

Aucun par rapport au syndic. Ce sont des charges supplémentaires appelées pour constituer ce fonds si cette mesure préventive n’a pas été anticipée.

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Fiche synthétique d’immeuble

Le syndic devra rédiger une fiche synthétique de la situation financière et de l’état du bâti de la copropriété. Cette mesure a pour objectif de mieux informer les copropriétaires pour qu’ils puissent prendre anticiper et planifier les travaux éventuels.

Surcoût pour la copropriété

Normalement faible. Le syndic dans sa mission doit réaliser la comptabilité et visiter régulièrement l’immeuble.

État daté des charges

Les informations relatives à l’état daté doivent désormais être fournies dès le compromis et non plus au moment de l’acte authentique. La loi Alur ne rajoute pas de « nouvelles » obligations au syndic. Il n’est pas obligatoire de réactualiser ces informations au moment de l’acte authentique.

Surcoût pour les copropriétaires

Normalement nul, étant donné que le moment de l’édition du document est juste avancé dans le processus de vente.

Documents à fournir lors d’une vente

Il n’y a pas de nouveaux documents à fournir de la part du syndic, dans la liste des documents à fournir par le vendeur à l’acquéreur, les documents sont soit déjà en la possession du copropriétaire vendeur, soit ce sont des documents qui étaient déjà obligatoires avant la loi Alur.

La dématérialisation des documents

Mise en place d’un extranet pour chaque copropriété

Chaque copropriété devra retrouver ses documents importants dans un extranet pour faciliter l’accès à l’information et mieux partager l’information. Cet extranet permettra de réduire considérablement les appels téléphoniques au syndic et l’envoi de documents par courrier.

Entrée en vigueur

A partir du 1er janvier 2015, les syndics professionnels devront fournir un accès à une telle plateforme sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. La liste précise des documents consultables n’est pas encore publiée.

Surcoût pour la copropriété

Variable selon les syndics, certains considèrent que cela fait partie de l’offre de base d’un syndic aujourd’hui, qu’il leur fait gagner du temps et ne justifieront pas un éventuelle hausse d’honoraires par cette mise en place.

Communication et convocation par mail

Les convocations aux AG pourront être envoyées par mail et pas nécessairement par recommandé d’où une économie pour la copropriété. De même, il ne sera plus nécessaire de faire autant de photocopies, ce qui permettra aux copropriétaires de faire des économies.

Surcoût pour la copropriété

Cette mesure devrait faire économiser sur les honoraires des syndics.

L’installation de lignes de communication électroniques à très haut débit dans l’immeuble

L’assemblée générale peut donner mandat au conseil syndical pour étudier les propositions d’installation des opérateurs de fibre optique.

Un vote à la majorité absolue (article 25 h) est nécessaire pour décider de l’installation..

Entrée en vigueur

Cette mesure est applicable aux assemblées générales convoquées après le 6 août 2015.

La modification du contrat avec le syndic

L’encadrement des honoraires des syndics

Entrée en vigueur: 3ème trimestre 2014 (annonce de la nouvelle ministre du logement Sylvia Pinel)

Les honoraires liés aux travaux exceptionnels ne seront plus fixés par contrat mais soumis au vote des copropriétaires

La copropriété est désormais libre de voter ou non pour une rémunération spécifique du syndic au titre de diligences menées par le syndic pour des travaux exceptionnels par exemple. Le syndic devra donc justifier ses honoraires et les copropriétaires pourront donc mieux négocier.

Désormais, ces diligences ne doivent plus être mentionnées dans le contrat de syndic même à titre indicatif et si elles y figurent encore, elles ne sont pas opposables à la copropriété.

Entrée en vigueur

En vigueur depuis la date de promulgation de la loi

Le contrat-type fixera les prestations non comprise

Les prestations comprises dans le forfait de base des syndics seront étoffées, les prestations supplémentaires seront encadrées strictement pour éviter les forts dépassements d’honoraires. Ces prestations seront listées par décret et elles devront correspondre à des tâches importantes de la part du syndic comme par exemple la gestion des conséquences d’un incendie ou d’un dég