Loi ALUR

La Loi ALUR ou loi Duflot est la Loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové. Elle a pour objectif de réduire le coût du logement pour les locataires, de développer l’offre de logements locatifs et de réformer la gestion des copropriétés. Voici le détail des mesures du projet de loi ALUR concernant le secteur immobilier.

Mesures entrées en vigueur:

Investissement locatif et réductions d’impôt, Vote des diligences exceptionnelles des syndics (gros travaux) en assemblée générale.

Date d’application connue:

Compte bancaire séparé pour les copropriétés,

Attente des décrets: Liste définitive des zones tendues et des villes concernées par l’encadrement des loyers – Encadrement des honoraires des syndics – Encadrement des honoraires des agences -  Document-type pour le bail - Document-type pour l’état des lieux- Partage exact des frais de location entre le bailleur et le locataire – Encadrement des loyersGarantie universelle des loyers

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Développer l’investissement locatif avec la loi Duflot

La France souffre d’un manque de logements dans certaines zones dites tendues, ce qui cause une augmentation des loyers importantes et régulières dans ces zones.Pourtant l’investissement immobilier est intéressant pour:

  • avoir des compléments de revenus
  • préparer sa retraite
  • protéger sa famille (via le prêt immobilier)

Le dispositif Duflot a pour objectif d’encourager l’investissement immobilier locatif pour réduire le manque de logements sur des zones ciblées. Le risque de location est donc très réduit. L’État accorde des réductions d’impôts importantes pour les investisseurs dans des logements neufs.

Contribuables:


Encadrer les loyers par la Loi ALUR

Il existe, en France, de nombreuses zones où la demande de logements pour la location est supérieure à l’offre de logements (c’est la zone tendue), ce qui a pour conséquence de faire monter fortement les prix des loyers. De plus en plus de foyers éprouvent des difficultés pour accéder à des logements en location à cause de loyers trop importants. La loi Duflot a déjà fixé des plafonds de loyers pour les investissements locatifs dans des logements neufs.

Le projet de Loi ALUR propose d’inscrire dans la Loi un mécanisme d’encadrement des loyers.
Le locataire pourra demander une diminution de loyer si celui-ci dépasse le loyer maximal de référence dans la zone du logement jusqu’à 6 mois après la signature du contrat de location.

Nouveauté: Simulateur d’encadrement de loyers

En zone tendue, le loyer devra être compris entre:

  • le loyer médian de référence majoré de 20%, sinon le locataire peut faire un recours.
  • le loyer médian de référence minoré de 30%, sinon le bailleur peut revaloriser le loyer.

Un observatoire des loyers, en lien avec les professionnels de l’immobilier, les fédérations, les associations sera créé pour fournir des données au préfet qui définira le loyer médian sur une zone.


Mettre en place une garantie universelle des loyers (GUL)

Le risque d’impayés est souvent un frein à la mise en location: les propriétaires, dans certains cas, préfèrent ne pas louer leur bien, ce qui réduit l’offre de logements ou ils demandent des garanties (salaires, cautions…) souvent difficiles à réunir pour les locataires.

Ce dispositif de la Loi ALUR sera accessible pour l’ensemble des locations privées y compris les locations meublées pour tous les bailleurs en tant que personnes morales ou physiques et tous les locataires.

La mise en place d’une garantie universelle des loyers (GUL) assurera aux bailleurs le paiement des loyers et elle protègera aussi les locataires contre les expulsions.

Prévue pour le 1er janvier 2016, cette garantie sera gérée par un établissement public dédié à cet effet et devait financée par les locataires et les bailleurs à part égale à hauteur de 1,5 à 2% du loyer annuel. Après de nombreux amendements, les députés ont rendu la GUL gratuite et publique, elle sera financée par l’État.

Pour ne pas avoir de dérive, des pénalités (dont les montants seront encadrés) pourront être appliquées aux locataires s’ils sont en retard dans leur paiement.


Diminuer et normaliser les coûts du logement

Dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier et donc de la hausse des loyers, les prestations des agences immobilières ont, elles aussi, augmenter car elles sont souvent indexées sur les loyers.

Les frais des agences immobilières pour les locataires seront donc aussi encadrés, tout comme les prestations des syndics en faveur des copropriétaires par la Loi ALUR.


Simplifier et sécuriser la location

La règlement pour la location d’un bien immobilier est trop complexe. Pour simplifier les démarches, plusieurs mesures seront prises:

  • établir une liste des garanties ou justificatifs qu’il est possible de demander à un locataire
  • créer un formulaire-type pour le bail (les frais de rédaction de bail seront donc réduits)
  • créer un formulaire-type pour l’état des lieux avec les obligations à remplir par le locataire

Ces simplifications seront valables pour les locations louées vides ou meublées.

Pour les locations meublées, plusieurs précisions sont apportées:

  • Une définition précise avec un bail signé pour au moins 1 an tacitement reconductible ou 9 mois dans le cas des étudiants sans tacite reconduction.
  • Un inventaire précis du mobilier et des équipements du logement non facturable au locataire et un état des lieux.
  • Un dépôt de garantie correspondant à 2 mois de loyers

Donner des règles claires aux professionnels

Les professionnels de l’immobilier ont un rôle de facilitateurs dans la recherche et la location d’un logement, cependant pour fluidifier le marché, le projet de Loi ALUR propose d’encadrer les pratiques (en particulier les frais d’agences) et de mettre l’accent sur la formation des agents immobiliers:

  • le bail et l’état des lieux dont les montants seront plafonnés par décret seront facturés aux locataires et aux bailleurs à parts égales.
  • le bailleur prendra à sa charge exclusive tous les frais de mise en location.

Mieux encadrer les professionnels pour fluidifier le marché


Référencer et encadrer les copropriétaires

Les copropriétés sont particulièrement importantes dans la question du logement parce qu’elles permettent souvent de densifier les logements sur une zone (les immeubles), elles ont l’avantage de mutualiser des moyens de propriétaires occupants ou bailleurs pour créer des logements et elles doivent relever des défis comme les décisions de travaux pour conserver des logements sains et économes en énergie.

Le projet de loi Alur va faire évoluer la législation pour les copropriétés:

  • l’inscription obligatoire avant le 1er janvier 2017 des copropriétés de plus de 200 logements au registre national des copropriétés géré par un établissement public dédié, la non-inscription donnera lieu à des amendes et les aides publiques (en particulier les aides pour la rénovation) seront conditionnées à l’inscription,
  • la séparation des comptes bancaires entre la copropriété et le syndic,
  • la mise en place d’un budget prévisionnel établi par le syndic en accord avec le conseil syndical,
  • les frais pratiqués par les syndics seront encadrés par décret,
  • une fiche synthétique de la copropriété sera mise en place, elle référencera la situation financière de la copropriété et l’état du bâti,
  • les décisions de travaux seront simplifiés avec le changement de règle de majorité,
  • pour régler les cas d’impayés, un copropriétaire verra sa voix annulée pour ne pas bloquer les procédures de recouvrement des impayés (saisi d’un lot d’un copropriétaire).

> Vérifiez si votre syndic de copropriété est en conformité


Renforcer les contrôles lors des transactions immobilières

  • l’inscription des copropriétés dans le registre national sera vérifiée par les notaires au moment des transactions immobilières,
  • les annonces immobilières préciseront si le bien immobilier appartient à une copropriété, son nombre de lots, le montant annuel des chargés payés par le vendeur,
  • lors de la vente, la fiche synthétique devra être annexée à la promesse de vente.

Engager la transition écologique des territoires

Un des objectifs du projet de loi est permettre la construction de logements dans les zones où cela est nécessaire, pour cela il propose de:

  • favoriser la densification des quartiers pavillonnaires, càd de construire plus là il existe déjà des logements.
  • stopper l’artificialisation des espaces naturels et agricoles, aujourd’hui les politiques urbaines détruisent des espaces naturels ou agricoles pour ensuite les recréer, les déplacer, les aménager ce qui a un impact écologique important.
  • limiter l’étalement urbain pour préserver des zones agricoles nécessaires et en particulier mieux encadrer l’implantation et le développement de zones commerciales.

Moderniser les règles d’urbanisme

Toujours dans l’optique de créer des logements dans les endroits propices, les élus seraient en mesure d’élaborer en concertation entre les communes des Plans Locaux d’Urbanismes (PLU) sur plusieurs communes à la fois. La concertation avec les citoyens sera aussi développée.


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