2ème lecture à l’Assemblée Nationale

La commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale étudie en 2ème lecture le projet de loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) à partir du mardi 17 décembre. Il sera présenté aux députés le 14 janvier 2014 puis aux Sénateurs le 29 janvier 2014.

Le texte, qui a pour objectif de faire évoluer la règlementation des professions immobilières, a évolué depuis sa 1ère lecture. Les points essentiels sont les suivants: la mise en place de la garantie universelle des loyers, la création d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le partage entre le bailleur et le locataire des honoraires de location facturés par les agences immobilières, l’instauration du compte séparé obligatoire pour toutes les copropriétés.

La garantie universelle des loyers (GUL)

Annoncée comme une des mesures-phares de la loi Alur, la GUL sera financée par l’État. Sa forme, son fonctionnement et son financement seront détaillées par la commission aux Affaires économiques.

La création d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières

Sa mission sera de fixer la déontologie devant être respecté par les professionnels du secteur et de veiller à son respect.

Il sera composé de:

  • de professionnels de l’immobilier issus de leurs syndicats,
  • d’associations de défense des consommateurs agréées dans le domaine du logement,
  • de représentants des ministères de la Justice,
  • de représentants des ministères du Logement
  • de représentants des ministères de la Consommation

Le partage entre le bailleur et le locataire des honoraires de location facturés par les agences immobilières

Le bailleur devait prendre en charge la totalité des honoraires liés à la mise en location de son bien, à l’exception des prestations bénéficiant aux deux parties comme la rédaction du bail et l’état des lieux.

La visite du logement en location et la constitution du dossier du locataire seront aussi à partager entre les deux parties pour les députés.

Un mécanisme de double plafonnement des honoraires a été mis en place pour le locataire:

  • le bailleur devra s’acquitter d’une somme supérieure à celle du locataire
  • le locataire devra verser une somme inférieure ou égale à un plafond établi en fonction du nombre de mètres carrés et de la localisation du bien. Il reste à définir.

L’instauration obligatoire du compte séparé pour toutes les copropriétés

Avec comme objectif de permettre aux syndics, conseils syndicaux et finalement aux copropriétaires d’avoir une meilleure lecture des dépenses d’une copropriété, le compte bancaire séparé sera obligataire pour chaque copropriété. Seules les copropriétés de moins de 15 lots pourront continuer à avoir un compte commun avec le syndic mais seulement si les copropriétaires le souhaitent et le vote en Assemblée Générale. Dans tous les cas, les honoraires du syndic seront les mêmes.

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La Garantie Universelle sur les Loyers ne sera pas financée par une taxe

La Garantie Universelle des Loyers est une mesure phare de la loi Alur. En effet elle a pour objectifs, en autres, de mettre un terme au dépôt de garantie pour les locataires  et de garantir le paiement des loyers aux bailleurs. Cette mesure a cependant un coup et elle doit être financée. Retour sur les différents financements proposés.

1 La Garantie Universelle sur les Loyers financée à parité par les locataires et les bailleurs

Lors de l’annonce du projet de la Loi Alur, la Garantie Universelle des Loyers est financée par une taxe à parité entre les locataires et les bailleurs. Ce principe est conservé lors du vote de la loi à l’Assemblée Nationale.

2 Le Sénat retire les collectivités locales du financement

Lors du passage de la loi Alur devant le Sénat, les sénateurs, représentants des collectivités locales, ont pris le soin de retirer les collectivités locales d’un éventuel financement de la GUL. Conscients du coût de la GUL (annoncée à près d’1,5 milliards dans certains rapports), ils mettent en place un groupe de travail pour répondre au financement de cette mesure.

3 Le Gouvernement refuse une nouvelle taxe pour les citoyens

Le Gouvernement souhaite marquer une pause fiscale. Le Président a donné comme consigne à la Ministre du Logement de revenir sur un financement de la Garantie Universelle des Loyers par une taxe à parité sur les locataires et les bailleurs.

4 La taxe est abandonnée

Le député (PS) Christophe Caresche a annoncé en petit comité, il y a quelques jours, que la ministre du Logement avait finalement choisi de supprimer la taxe de financement de la GUL. Cette information a été confirmée quelques jours plus tard.

5 Un financement étatique est à l’étude

La GUL d’un coût estimée entre 700 et 800 millions d’euros par an sera dans doute financée par un financement étatique et sera donc à prendre en compte dans le budget 2016.

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Loi Alur, les locataires et les bailleurs donnent leur avis

Le réseau d’agence immobilière Orpi a interrogé via l’institut de sondage Ipsos 606 locataires et bailleurs représentatifs de l’ensemble des locataires et bailleurs en France au sujet des grandes réformes de la loi Alur entre le 14 et le 19 novembre 2013. Encadrements des loyers, loyer de référence, garantie universelle des loyers, les grands thèmes sont abordés. Le gouvernement est à l’écoute des réactions des différentes parties prenantes.

Encadrement des loyers et loyer de référence, redoutés ou attendus selon le cas

Parmi les bailleurs sondés (les sondés pouvaient donnés plusieurs réponses):

  • 50% déclarent que l’encadrement des loyers mis en place par la loi Alur « ne changera rien »,
  • 20% ont clairement peur de perdre leur liberté pour fixer les loyers,
  • 19% pensent, au contraire, que le loyer médian de référence et le système d’encadrement des loyers est un bon indicateur pour fixer correctement le loyer,
  • 11% se disent prêts à retirer leur bien du marché en cas d’application,
  • 11% pensent réaliser une perte de rentabilité.

Parmi les locataires sondés (les sondés pouvaient donnés plusieurs réponses):

  • 65% pensent que leur loyer va clairement baisser,
  • 33% sont heureux de payer à l’avenir leur loyer au juste prix,
  • 13% se disent prêts à utiliser la référence légale du loyer pour se retourner contre le bailleur en cas de litige,
  • 13% feront jouer cet argument pour faire baisser le loyer des biens qui les intéressent.

Garantie universelle des loyers, principalement un surcoût

Pour tous, locataires comme bailleurs, la Garantie Universelle des Loyers va modifier les rapports entre locataires et bailleurs et apporter des solutions à 68% pour les locataires et 75% pour les bailleurs.

Les points positifs de la Garantie Universelle des Loyers

  • La GUL est une garantie renforcée contre les loyers impayés pour 20% des locataires et 18% des bailleurs.
  • La GUL est un recours utile en cas de litige (d’impayés) pour 12% des locataires et 9% des bailleurs.

Le point négatif de la GUL

  • La Garantie Universelle des Loyers devra être financée par une taxe prélevée sur les loyers des deux côtés: celui du locataire et celui du bailleur, elle est estimée comme surcoût non négligeable dans leur budget par 36% des locataires et 33% des bailleurs.

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La loi Alur adoptée par le Sénat

Le Sénat a adopté très rapidement en première lecture le texte de la loi Alur après seulement cinq jours de débat. Pour rappel, les sénateurs sont élus par les élus locaux, ils défendent donc les intérêts des collectivités locales face à l’État et au Gouvernement, ils ont aménagé le texte de loi dans ce sens. Explications.

Les mesures phares, l’encadrement des loyers et la GUL, adoptés et aménagés

Sans grande surprise, les sénateurs avec une majorité PS ont voté pour l’encadrement des loyers en zone tendue et la création de la GUL: garantie universelle des loyers. Locataires comme propriétaires devront financer cette garantie que certaines organisations professionnelles dénoncent comme un gouffre financier avec un coût prohibitif entre 1 et 3 milliards d’euros par an selon les scénarios. Conscients de coût, les sénateurs ont écarté les collectivités locales du financement de la GUL. Cependant, estimant que le dispositif de la garantie universelle des loyers n’est pas optimale, ils sont mis en place une commission pour formuler des propositions avant la deuxième lecture à l’Assemblée.
Les sénateurs de l’opposition continue d’affirmer que ces deux mesures vont pour la première décourager les investisseurs dans l’immobilier et donc prolonger le ralentissement de ce secteur économique et pour la seconde encourager dangereusement les locataires à ne pas honorer leurs loyers étant donné qu’ils sont couverts par cette garantie publique.

Les maires restent maîtres pour délivrer les permis de construire

Un décompte précis des charges

Une prolongation de la trêve hivernale mais pas d’exception

Une autorisation préalable de changement d’usage pour la location de meublés de courte durée

 

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Loi Alur: L’Assemblée vote la Garantie Universelle des Loyers (GUL)

La deuxième mesure phare du projet de loi Alur, l’article 8: la garantie universelle des loyers (GUL) a été adoptée par les députés le 12 septembre 2013 dans la foulée de l’encadrement des loyers. La GUL remplace la GRL (Garantie des Risques Locatifs) peu utilisée par les bailleurs et peu mise en avant par les assureurs.

Qu’est-ce que la Garantie Universelle des Loyers (GUL)?

La Garantie Universelle des Loyers est une garantie obligatoire pour protéger les propriétaires bailleurs des impayés (ils seront indemnisés par cette garantie en cas d’impayés) et elle remplacera le système de caution à partir du 1er janvier 2016.

Pourquoi une Garantie Universelle des Loyers (GUL)?

L’objectif est d’une part de redonner confiance aux propriétaires bailleurs qui ne mettaient pas à la location des biens immobiliers par peur d’impayés et d’autre part de faciliter l’accès au logement à des personnes qui consacrent 50% de leurs revenus au logement. Aujourd’hui, il était exclu du logement avec une norme à 33% des revenus.

Quel coût pour cette mesure?

Les propriétaires et les locataires seront mis à contribution, entre 1 et 2% du loyer annuel (1,8% selon les experts) seront prélevés à part égale entre le bailleur et le locataire pour abonder le fonds de garantie de la GUL et couvrir les 2,5% de loyers impayés chaque année.

Les contribuables participeront aussi au financement de l’agence publique qui sera créée spécialement pour l’occasion avec un budget de 750 millions d’euros.

Les assureurs, dessaisis de la GRL qui sera abandonnée, estime de leur côté, que le nombre de sinistres sera au moins deux fois plus élevés et donc que le budget sera rapidement doublé.

Quelle efficacité de la GUL?

Certains opposants à la loi avancent que cette Garantie Universelle des Loyers entrainera une déresponsabilisation des locataires face aux paiements des loyers et donc mécaniquement une hausse des impayés et des cotisations.

La création d’une nouvelle agence publique avec des frais de fonctionnement pour gérer cette garantie alors que le recouvrement des impayés devraient se faire par les centres locaux des impôts pose des questions à l’heure de la nécessité de réduire les dépenses de l’État.

Enfin, la GUL incitera-t-elle massivement les propriétaires à remettre leurs biens en location alors qu’ils disposaient de la GRL pour couvrir les risques locatifs?

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Les députés votent l’encadrement des loyers dans la loi Alur

Le 12 septembre 2013, les députés ont voté à l’Assemblée Nationale en faveur de l’article 3 de projet de loi Alur de la ministre du logement Cécile Duflot. Ils ont entériné l’encadrement des loyers.

Encadrement des loyers: explications

Un dispositif d’encadrement des loyers existait déjà dans la loi Duflot en faveur de l’investissement locatif. Cette mesure généralise le plafonnement des loyers.

Pour maîtriser la hausse des loyers en France, la loi Alur va définir des règles précises pour l’encadrement les loyers en France dans les zones où la demande de logements est supérieure à l’offre de logements: ce sont les zones tendues.

Les loyers devront rester inférieurs au loyer de référence médian majoré de 20%. Ce loyer de référence médian sera obtenu grâce à des observatoires des prix des loyers en fonction des types de surfaces et les préfets les publieront officiellement avec la possibilité de fixer le loyer de référence maximal en dessous des 20% de majoration maximal du loyer de référence médian.Par ailleurs, un loyer de référence médian minoré sera aussi publié.

Ces 3 indicateurs: loyer de référence médian, loyer de référence médian majoré, loyer de référence médian minoré devront figurer dans les futurs contrats de locations et les renouvellements de bail ainsi que le loyer de l’ancien locataire.

Recours en cas de non-respect de l’encadrement des loyers

Le locataire a six mois après la signature du bail pour déposer un recours si le loyer ne rentre pas dans l’encadrement.

Le Gouvernement espère donc de nombreux réajustements de loyers pour redonner du pouvoir d’achat aux français.

Vers une augmentation des bas loyers et une diminution des hauts loyers?

Déjà de nombreuses voix s’élèvent devant cette mesure et des contradictions ont été trouvées.

En effet, dans certains beaux quartiers de grandes villes (Paris, Lyon,…) ou de villes touristiques, les hauts loyers (généralement payés par les plus aisés) pourraient faire un recours en diminution de loyers.

Inversement dans certains quartiers plus défavorisés, les bailleurs pourraient exiger une revalorisation légale des loyers au niveau du loyer de référence médian minoré, ce qui entraînerait une hausse des loyers pour les moins favorisés.

Coup de freins aux investissements immobiliers ?

Autre effet contre-productif possible: un coup de frein aux investissements immobiliers. L’encadrement des loyers et le renforcement des droits des locataires pourraient repousser les investisseurs et les détourner de ce secteur historiquement profitable en France mais de plus en plus touché par les hausses fiscales et encadrer par la législation.

La Garantie Universelle des Loyers pourrait redonner le sourire aux bailleurs.

 

 

Les locations de courte durée Airbnb visées par la loi Alur

La loi Alur a pour objectif de remettre de l’ordre dans le secteur immobilier et plus particulièrement dans le domaine de la location immobilière et la ministre du logement pourrait faire vaciller la position des sites de location entre particuliers dont le plus connu est Airbnb en France.

AirBnb menacé par un amendement

Airbnb une success story qui pèse sur le marché

192 pays, 33 000 villes, 300 000 annonces, voici les chiffres impressionnants qu’affiche AirBnB.
New York n°1, Paris n°2 (en proportion de chiffre d’affaires de AirBnB), dans ces villes, le site est un concurrent très sérieux des hôtels qui proposent des locations souvent moins chères que des chambres en grande partie parce que les revenus ne sont pas taxés. Les députés ont donc souhaité « rééquilibrer » cette situation.

Un amendement de la loi Alur pour contraindre les bailleurs à déclarer les logements en mairie

7 députés PS ont déposé un amendement (n°186) le 5 septembre 2013 pour instaurer l’obligation d’avoir une attestation de déclaration du meublé délivrée par la mairie de la commune. Cette attestation sera obligatoire pour louer le bien sur des sites comme Airbnb entre particuliers.

Ne plus favoriser la location saisonnière au détriment de la location annuelle

De nombreux propriétaires préfèrent, pour des questions de rentabilité, louer leurs appartements en très courte durée plutôt qu’à l’année, ce qui aurait pour effet de diminuer le nombre d’appartements à louer pour les locaux et donc d’augmenter les tensions locatives locales. Selon le Nouvel Observateur, près de 30 000 logements seraient loués selon ce mode à Paris et donc inaccessible pour le marché local.

Par ailleurs, une large partie des bailleurs ne déclarent pas leurs revenus liés à ces locations touristiques occasionnelles qui se pérennisent rapidement au vue de leur rentabilité. L’amendement permettra de faciliter le recouvrement de l’impôt et donc de rééquilibrer le débat avec les hôtels.

Airbnb affirme dynamiser le secteur du tourisme

185 millions d’euros, voici la contribution en 1 an de AirBnb à l’activité économique de Paris selon une étude publiée par l’entreprise. Selon cette même étude, leurs utilisateurs qui visitent Paris séjournent plus longtemps (5,2 nuits contre 2,3 nuits) et consomment plus (865 euros dépensés contre 439 euros). Seuls 17% des hôtes parisiens ne loueraient pas leur résidence principale (louer sa résidence principale est autorisée sans déclaration préalable aujourd’hui).

Si ces chiffres étaient fondées, les acteurs de la location entre particuliers auraient un réel impact sur le tourisme à Paris et donc sur l’économie, les députés vont donc devoir trancher cette question.

 

 

Dispositif Alur : pour l’encadrement des loyers

Loi ALurDans un contexte d’augmentation des budgets et des loyers des logements depuis près de 20 ans, Cécile Duflot souhaite instaurer une loi pour définir un cadre précis pour le domaine de la location immobilière et faciliter l’accès à la location pour les citoyens.

La proportion du logement dans le budget des habitants surpasse les 30% fréquemment voire 40% pour un citoyen sur 4, ce qui est considéré comme une réalité difficile.

En réaction à cette baisse des dépenses possibles, le ministère du logement souhaite trouver des mesures concrètes très rapidement lors du mandat du chef de la majorité.

Loi Alur

La loi Alur qui enregistre onze articles pour réguler, protéger et innover en matière de logement a été présentée fin juin.

Les trois articles qui mobilisent l’attention sont : le plafonnement des loyers dans une certaine fourchette pour interdire les hausses abusives, la garantie universelle des loyers (GUL) pour sécuriser les investisseurs et les locataires des impayés et le suivi des activités et la baisse des honoraires des agences immobilières pour redonner du des dépenses possibles aux français.

Les agences immobilières sont majoritairement contre ce projet de loi qui, selon eux, mettrait un coup d’arrêt au marché immobilier en France (déjà fortement en recul depuis plusieurs années) en pénalisant encore davantage les personnes susceptibles d’investir et elle remettrait en cause leur rôle de manière inacceptable.

Dans cette réalité donnée, elle sera passée crible début septembre par l’Hémicycle.

Encadrement des loyers

Un des enjeux visés par Cécile Duflot est le plafonnement des loyers. Après le texte sorti à la va-vite l’été dernier pour le plafonnement des loyers dans certaines régions, la loi Alur va poser les bases pour franchement les modalités pour limiter loyers. L’objectif est clairement de faire très rapidement réduire les montants des locations dans certaines régions par exemple en Ile-de-France.

Dans les territoires en manque de logements, un loyer médian de référence maximal sera calculé et les investisseurs ne pourront pas le surpasser pour les futurs baux et les renouvellements, ce qui devrait conduire à de sérieuses diminutions de montants des locations et redonner des possibilités de dépenses aux français.

Loi Duflot

En vigueur depuis début 2013, la loi Duflot permet de réduire ses impôts sur le revenu si un achat en immobilier locatif est engagé dans l’Hexagone, si certaines conditions sont respectées.

Il faut payer l’impôt sur le revenu dans l’Hexagone, certaines régions d’acquisition du bien immobilier sont sélectionnées précisément et elles correspondent aux régions où il faudrait des logements (ce qui est une garantiede mise en location pour l’investisseur) et les loyers sont plafonnés pour faciliter l’accès logement.

En contre-partie, elle donne la possibilité de de réduire son impôt sur le revenus de 18% du total des dépenses pour un bien locatif (sans dépasser 54 000€) sur neuf ans.

Décret 2013 sur l’encadrement des loyers: liste des agglomérations

Le décret sur l’encadrement des loyers a été publié au Journal Officiel le 31 juillet 2013 et il prolonge le dispositif de régulation des loyers en zone tendue en attendant le vote de la loi Alur. Une quarantaine d’agglomérations françaises sont concernées.

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Liste des agglomérations concernées

Cécile Duflot, ministre du Logement, a signé un décret régule les loyers pour:

  • trente agglomérations en France métropolitaine : Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Arras, Beauvais, Bordeaux, Caen, Creil, Compiègne, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulon, Toulouse.
  • onze agglomérations en Outre Mer  : Basse-Terre, Cayenne, Fort-de-France, Le Robert, Mamoudzou, Pointe-à-Pitre – Les Abymes, Saint-André, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Paul, Saint-Pierre.

Pour rappel, une agglomération couvre un territoire plus grand que la ville à proprement parlé, le décret touche donc plus de 1 400 villes en France.

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Rappel des critères pour encadrer les loyers d’une agglomération

Le choix des agglomérations « encadrées » se porte sur celles où les loyers ont connu une forte hausse ces dernières années ainsi les critères sont:

  • avoir une population supérieure à 50.000 habitants,
  • avoir subi une augmentation moyenne des loyers de plus de 3,2  % par an entre 2002 et 2011
  • proposer des loyers supérieurs à 11 euros du mètre carré en 2012

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Présentation du projet de loi Alur

Le 26 juin 2013 le projet de loi Alur a été présentée à la presse. Le texte sera examiné en commission à partir du 23 juillet, puis à partir du 10 septembre, les députés étudieront le projet de loi.

Parmi les mesures proposées dans le projet de loi ALUR pour fluidifier le marché de la location immobilière, 3 mesures phares se détachent: le plafonnement des frais d’agence pour la location, l’encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers.

Plafonner les frais d’agence pour la location

Pour faciliter l’accès à la location, un des axes du projet de loi ALUR est de plafonner par décret les frais d’agence pour la location qui ont augmenté proportionnellement aux hausses des loyers et de l’immobilier. La répartition des frais aussi sera revue, le locataire prendra en charge uniquement les frais de rédaction du bail et d’état des lieux, les autres frais seront à la charge du bailleur.

Encadrer les loyers dans les zones « tendues »

Dans les zones dites « tendues », les loyers pourraient être encadrés avec un maximum de 20% par rapport au loyer médian de la zone. Cette mesure a pour objectif de limiter la hausse des loyers voire de faire baisser les loyers sur certaines zones dont la région parisienne (objectif d’un quart des loyers). Les nouveaux baux et les renouvellements de bail seront concernés.

Pour mesurer les loyers localement, des observatoires locaux des loyers seront mis en place.

Mettre en place une Garantie Universelle des Loyers

Le projet de loi vise à mettre en place d’ici au 1er janvier 2016 une Garantie Universelle des Loyers (GUL) pour faciliter la mise en location des biens immobiliers et protéger les bailleurs contre les impayés.

Autres mesures

D’autres mesures sont envisagées, retrouvez ici le communiqué de presse sur le projet de loi Alur: