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Baisse des loyers en France en 2015, Lille et Grenoble bientôt encadrée

Baisse des loyers en 2015

Baisse des loyers en 2015

Selon une étude de l’association Clameur, les loyers devraient baisser de 1,4% en 2015 en France.

Il existe des disparités entre les villes mais le nouveau est baissier, avant même les premiers effets de la mise en place de l’encadrement des loyers à Paris le 1er août dernier.

Marseille, Lyon, Toulon et Le Havre observent les baisses les plus importantes

L’étude Clamer affirme que les loyers ont baissé de:

  • 5,2% à Marseille
  • 3,6% à Lyon
  • 2,2% à Toulon
  • 2,2% au Havre
  • 2% à Lille
  • 1,8% à Strasbourg
  • 1,8% à Paris
  • 1,6% à Nîmes
  • 1,4% à Angers
  • 1,4% à Rennes
  • 1,3% à Montpellier
  • 1,3% à Nice
  • 0,9% à Nantes
  • 0,8% à Grenoble
  • 0,5 % à Saint-Etienne
  • 0,4% à Toulouse
  • 0,1% à Dijon

Certaines villes ont vu les loyers augmenter:

  • 0,3% à Bordeaux
  • 0,3% à Reims
  • 0,7% à Le Mans

Les loyers seront encadrés à Lille d’ici fin 2015

Lille, dans la lignée de Paris, aura mis en place l’encadrement des loyers en place d’ici fin 2015. Les loyers devraient ainsi poursuivre leur baisse à Lille.

A Grenoble, l’encadrement des loyers sera effectif fin 2016

L’encadrement des loyers sera effectif 1 an plus tard, fin 2016.

1er août 2015, entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Paris

Mesure phare de la loi Alur, l’encadrement des loyers va être appliquée à Paris du 1er août 2015.

Une hausse des loyers à Paris de 42% en 10 ans

Encadrement des loyers à Paris

Encadrement des loyers à Paris

Face à ce constat, le Gouvernement, dans un souci de redonner du pouvoir d’achat aux Parisiens, a souhaité réagir et depuis le 1er août 2015, les loyers sont fortement encadrés à Paris. Détails de la mesure.


 

20% des loyers revus à la baisse pour les nouveaux baux et les renouvellements

A la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement de bail, l’encadrement des loyers mis en place par la loi Alur plafonne le nouveau loyer à 20% au dessus du loyer de référence ou loyer médian. En revanche, le propriétaire aura le droit de réajuster son loyer, s’il est inférieur de 30% au loyer médian.

Le loyer de référence dépend de l’adresse du logement, du nombre de pièces de l’année de la construction et du type de location nue ou meublée.

Instauration d’un complément de loyer

Dans le cas des biens rares avec des caractéristiques de localisation ou de confort comme une terrasse, une vue rare sur la Tour Eiffel ou Montmartre, un jardin, … le propriétaire pourra demander un complément de loyers. Le locataire aura 3 mois pour remettre en cause le montant de ce complément de loyer devant une commission de conciliation.

Jusqu’à 240€ de baisse sur certains loyers

Selon l’OLAP:

  • 19 000 baux conclus cette année pourraient être concernés par la baisse des loyers
  • un tiers de moins de 50 euros par mois,
  • un tiers de 50 à 100 euros par mois,
  • un tiers de plus de 100 euros par mois.

En juin 2014, les 3 premiers décrets de la loi Alur vont sortir

La nouvelle ministre du logement, Sylvia Pinel, souhaite prendre rapidement des mesures en faveur des locataires pour faire baisser le coût du logement. 3 décrets devraient intervenir dans ce sens au mois de juin.

1er décret: la nomination des membres du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière

La 1er décret va mettre en place le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, avec la nomination de ses membres qui devrait compter des professionnels de l’immobilier et des membres d’associations  de consommateurs.

Dans un objectif de moralisation des professionnels de l’immobilier, ce Conseil aura pour mission d’encadrer les comportements des agents immobiliers et des administrateurs de biens. Ce conseil, représentant professionnels de l’immobilier et associations de consommateurs, devrait être consulté pour rédiger les futurs décrets.

Ce décret devrait intervenir au cours du mois de juin.

2ème décret: le plafonnement des frais d’agence pour les locataires

Le second décret devrait impacter directement les locataires en plafonnant les frais d’agence acquittés par les locataires en fonction des services rendus par l’agent immobilier:

  • visite du logement,
  • montage du dossier du locataire,
  • réalisation du bail,
  • et réalisation de l’état des lieux.

Ce plafond devrait:

  • être fixé par mètre carré de logement,
  • se décliner sur 3 zones: Paris et l’Ouest parisien, les 28 agglomérations les plus importantes et le reste du territoire.

Date d’application: Cet été ou au mois de septembre

3ème décret: l’encadrement des loyers dans les 28 zones tendues en France

Le 3ème décret devrait acter l’encadrement des loyers dans 28 zones tendues. Un loyer médian de référence sera fixé par le préfet à partir des données recueillies par les observatoires des loyers. Les bailleurs devront obligatoirement plafonner leur loyer à 20% au dessus du loyer médian de référence et si le bien loué comporte des caractéristiques exceptionnelles, un complément de loyer pourra être demandé, un décret encadrera les compléments de loyers.

Date d’application: Automne 2014 à Paris, 2015 pour le reste du territoire.

Les mesures déjà en place ou avec des dates d’application connues

Loi Alur votée définitivement le 20 février par le Parlement

La loi Alur a été définitivement votée par le Parlement le 20 février (le 19 par l’Assemblée Nationale et le 20 par le Sénat). Pour son entrée en vigueur, il faut attendre sa promulgation et un éventuel recours devant le Conseil Constitutionnel pourrait la repousser d’un mois. Concrètement, il faut attendre les décrets d’applications mais les premiers sur la location devraient être publiés avant l’été.

> Être informé(e) des dates d’entrée en vigueur des mesures de la loi Alur

Les premiers décrets concerneront la location

Le plafonnement des frais d’agence liés à la location

La première application sur le terrain concernera l’encadrement des frais d’agence liés à la mise en location d’un bien immobilier.

Le partage entre le locataire et le propriétaire des frais de mise en location sera modifié avec des frais exclusivement à la charge du propriétaire sauf ceux afférant à la rédaction du bail, l’état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire qui seront divisés en deux et régulés. Le « mois de loyer » classique ne sera plus la référence.

La mise en place de documents-type pour réduire les frais

Des décrets pour fixer les modèles-types d’état des lieux, de contrat de bail et de grille de vétusté devraient intervenir avant l’été. Rappelons pour informations que le contrat de bail devra contenir le loyer médian de référence de la zone concernée, le loyer du précédent locataire et si c’est le cas, le renoncement du propriétaire à la Garantie Universelle des Loyers (GUL).

Les dates d’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers et de la GUL déjà connues

Comme évoqué dans lors de la première ébauche du calendrier d’entrée en vigueur, les grandes dates pour l’encadrement des loyers seront la rentrée 2014 et la garantie universelle sont connues.

> Être informé(e) des dates d’entrée en vigueur des mesures de la loi Alur

 

Loi Alur : vote définitif en vue avec une mise en application étalée dans le temps

La commission paritaire entre l’Assemblée Nationale et le Sénat a trouvé un consensus sur les questions liées à l’intercommunalité ce mardi 11 février 2014. Le texte définitif du projet de loi Alur pourra être voté le 19 février 2014 par l’Assemblé Nationale et le 20 février par le Sénat. Une fois votée, la loi Alur sera mise en application de manière étalée dans le temps. Voici le détail du calendrier de mise en application point par point.

Consensus sur le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)

La commission paritaire a instauré que les maires des petites communes pourront s’opposer au transfert de leurs compétences en matière d’urbanisme vers les intercommunalités s’ils obtiennent une minorité de blocage de 25% des communes représentant au moins 20% de la population. Cette condition est très proche de celle défendue par le Sénat qui représente les maires de France.

Le vote définitif de la loi Alur et la promulgation

Comme évoqué précédemment, le vote définitif interviendra le 19 février pour les députés et le 20 février pour les sénateurs. La promulgation devrait avoir lieu le 3 mars 2014.

L’encadrement des loyers effectifs à Paris début septembre et dans les autres zones tendues d’ici fin 2014

Paris sera concerné en premier par la mise en place de l’encadrement des loyers avec un objectif de début septembre 2014 pour la ministre du logement Cécile Duflot. En effet, il existe un observatoire public des loyers depuis 1987: l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne: Olap. Il est donc fort probable que Paris soit prêt pour la rentrée de septembre.

Pour les autres 27 zones tendues concernées, la mise en place des observatoires des locaux est hétérogènes, certains sont déjà en place et d’autres pas encore. L’objectif de la fin d’année 2014 a été fixé.

Pour rappel, les données collectées par les observatoires des loyers seront transmises au préfet qui fixera le loyer médian de référence dans chaque zone et il n’y aura pas de différence entre les logements neufs et anciens.

La garantie Universelle des Loyers utilisable à partir du 1er janvier 2016

La complexité de mise en œuvre de la Garantie Universelle des Loyers (GUL), qui sera pour rappel publique et donc financée par l’État, ne sera disponible pour les bailleurs qu’à partir du 1er janvier 2016.
Pour rappel, à partir de 2016, elle devra être présente dans le contrat de bail et si le bailleur décide d’y renoncer, cela devra être explicitement inscrit dans la bail.

La mise en place du compte bancaire séparé des syndics dans 1 an

Les députés et sénateurs ont donné un an à partir du vote de la loi Alur pour que les syndics s’organisent pour instaurer des comptes séparés pour chacune des copropriétés de plus de 15 lots dont ils ont la charge.

Les honoraires des syndics seront encadrés et normalement réduits pour réduire le coût du logement pour les locataires et les propriétaires.

> Vérifiez si votre syndic de copropriété est en conformité

Le contrat de bail type standardisé pour la location rapidement mis en place par décret

Pour simplifier les démarches et réduire les coûts pour les locataires, les contrats de bail type seront standardisés pour la location, la colocation et les copropriétés. Ces documents devraient rapidement être disponibles pour les nouveaux contrats de bail. Ils seront publiés sous forme de décret au cours des semaines suivant la publication de la loi Alur selon le ministère du logement.

> Découvrez les le nouveau modèle de bail-type

Le supplément de loyer pour les logements aux caractéristiques exceptionnelles ne sera pas défini dans l’immédiat

En revanche, le supplément de loyer pour les logements aux caractéristiques exceptionnelles (grande terrasse, présence d’un balcon, vue, etc…) sera encadré par un futur décret qui sera plus long à avoir. En effet, ce supplément permettra de moduler le loyer par rapport à la borne supérieure qui excède le loyer médian de référence de 20% et il assouplira dans une certaine mesure les contraintes d’encadrement des loyers pour les bailleurs possesseurs de biens exceptionnels.

Toutefois le décret devrait logiquement être édité avant la mise en place de l’encadrement des loyers à Paris prévu pour septembre 2014.

Les facturations hors forfait des syndics ne seront pas disponibles à court terme

Les prestations particulières des syndics de copropriété facturées hors forfait seront encadrées précisément. Toutefois l’établissement de la liste est délicate. En effet, cette liste sera dans tous les cas révisée tous les deux ans mais si elle était trop limitée, elle entrainerait une hausse des forfaits des syndics et inversement, trop longue, elle n’aurait pas d’impact sur les facturations actuelles et parfois les abus.

L’encadrement des loyers et la GUL votés par l’Assemblée en 2ème lecture

Le jeudi 16 janvier 2014, les députés ont voté en deuxième lecture le projet de loi Alur avec notamment la mise en place de l’encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers. Détails des 2 mesures phares de la loi Alur.

L’encadrement des loyers

Le loyer médian de référence comme base

Le principe du loyer médian de référence a été conservé par les députés. Dans les zones tendues, les préfets détermineront par décret un loyer médian de référence et ce, chaque année. Ce loyer médian de référence permet d’encadrer les loyers avec:

  • un loyer plafond fixé au loyer médian de référence majoré de 20%, les propriétaires ne pourront pas le dépasser.
  • un loyer plancher fixé au loyer médian de référence minoré de 30%, si le propriétaire proposait un loyer inférieur, il pourra revaloriser son loyer auprès du locataire.

> Votre ville est-elle concernée par l’encadrement des loyers?

La mise en place d’un complément de loyer exceptionnel

Le principe d’encadrement des loyers est assoupli par la notion de « complément de loyer exceptionnel » qui s’augmenterait le loyer de référence pour les logements présentant une particularité remarque (bien situés, confortables (ex: très grande terrasse en ville…), contestable par le locataire auprès de la commission départementale de conciliation.

La garantie universelle des loyers

La garantie universelle des loyers (GUL) a pour but d’une part de permettre aux bailleurs de mettre en location leurs biens immobiliers sans craindre les impayés et d’autre part de limiter les expulsions en détectant plus rapidement les impayés.

La garantie universelle des loyers gratuite et publique

La Garantie Universelle des Loyers sera gratuite et publique pour la totalité du parc privé, et couvrira au 1er janvier 2016, les propriétaires bailleurs des impayés des locataires sur une durée de 18 mois plafonné au loyer médian de référence local.

Les propriétaires pourront choisir comme alternative une caution.

Une transparence avec le locataire et une sélection des propriétaires

Les locataires auront connaissance du mode de garantie de leur propriétaire.

Si les propriétaires ne jouent pas le jeu, ils ne pourront plus bénéficier de la GUL.

Un coût estimé à 420 millions d’euros pour l’État

La ministre du logement a estimé le coût de la GUL à 420 millions d’euros à partir de 2016. Intégralement financée par l’État, Cécile Duflot compte sur le fait que l’État va réduire ses dépenses, ainsi de même que les organismes HLM et les collectivités territoriales.

Ces deux mesures sont les mesures phares de la loi Alur souhaitée par la Ministre Cécile Duflot. Il reste une dernière étape législative à la loi pour être définitivement promulguée: la 2ème lecture par les députés qui ont déjà préparé de nombreux amendements.

Loi Alur, les locataires et les bailleurs donnent leur avis

Le réseau d’agence immobilière Orpi a interrogé via l’institut de sondage Ipsos 606 locataires et bailleurs représentatifs de l’ensemble des locataires et bailleurs en France au sujet des grandes réformes de la loi Alur entre le 14 et le 19 novembre 2013. Encadrements des loyers, loyer de référence, garantie universelle des loyers, les grands thèmes sont abordés. Le gouvernement est à l’écoute des réactions des différentes parties prenantes.

Encadrement des loyers et loyer de référence, redoutés ou attendus selon le cas

Parmi les bailleurs sondés (les sondés pouvaient donnés plusieurs réponses):

  • 50% déclarent que l’encadrement des loyers mis en place par la loi Alur « ne changera rien »,
  • 20% ont clairement peur de perdre leur liberté pour fixer les loyers,
  • 19% pensent, au contraire, que le loyer médian de référence et le système d’encadrement des loyers est un bon indicateur pour fixer correctement le loyer,
  • 11% se disent prêts à retirer leur bien du marché en cas d’application,
  • 11% pensent réaliser une perte de rentabilité.

Parmi les locataires sondés (les sondés pouvaient donnés plusieurs réponses):

  • 65% pensent que leur loyer va clairement baisser,
  • 33% sont heureux de payer à l’avenir leur loyer au juste prix,
  • 13% se disent prêts à utiliser la référence légale du loyer pour se retourner contre le bailleur en cas de litige,
  • 13% feront jouer cet argument pour faire baisser le loyer des biens qui les intéressent.

Garantie universelle des loyers, principalement un surcoût

Pour tous, locataires comme bailleurs, la Garantie Universelle des Loyers va modifier les rapports entre locataires et bailleurs et apporter des solutions à 68% pour les locataires et 75% pour les bailleurs.

Les points positifs de la Garantie Universelle des Loyers

  • La GUL est une garantie renforcée contre les loyers impayés pour 20% des locataires et 18% des bailleurs.
  • La GUL est un recours utile en cas de litige (d’impayés) pour 12% des locataires et 9% des bailleurs.

Le point négatif de la GUL

  • La Garantie Universelle des Loyers devra être financée par une taxe prélevée sur les loyers des deux côtés: celui du locataire et celui du bailleur, elle est estimée comme surcoût non négligeable dans leur budget par 36% des locataires et 33% des bailleurs.

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La loi Alur adoptée par le Sénat

Le Sénat a adopté très rapidement en première lecture le texte de la loi Alur après seulement cinq jours de débat. Pour rappel, les sénateurs sont élus par les élus locaux, ils défendent donc les intérêts des collectivités locales face à l’État et au Gouvernement, ils ont aménagé le texte de loi dans ce sens. Explications.

Les mesures phares, l’encadrement des loyers et la GUL, adoptés et aménagés

Sans grande surprise, les sénateurs avec une majorité PS ont voté pour l’encadrement des loyers en zone tendue et la création de la GUL: garantie universelle des loyers. Locataires comme propriétaires devront financer cette garantie que certaines organisations professionnelles dénoncent comme un gouffre financier avec un coût prohibitif entre 1 et 3 milliards d’euros par an selon les scénarios. Conscients de coût, les sénateurs ont écarté les collectivités locales du financement de la GUL. Cependant, estimant que le dispositif de la garantie universelle des loyers n’est pas optimale, ils sont mis en place une commission pour formuler des propositions avant la deuxième lecture à l’Assemblée.
Les sénateurs de l’opposition continue d’affirmer que ces deux mesures vont pour la première décourager les investisseurs dans l’immobilier et donc prolonger le ralentissement de ce secteur économique et pour la seconde encourager dangereusement les locataires à ne pas honorer leurs loyers étant donné qu’ils sont couverts par cette garantie publique.

Les maires restent maîtres pour délivrer les permis de construire

Un décompte précis des charges

Une prolongation de la trêve hivernale mais pas d’exception

Une autorisation préalable de changement d’usage pour la location de meublés de courte durée

 

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Les députés votent l’encadrement des loyers dans la loi Alur

Le 12 septembre 2013, les députés ont voté à l’Assemblée Nationale en faveur de l’article 3 de projet de loi Alur de la ministre du logement Cécile Duflot. Ils ont entériné l’encadrement des loyers.

Encadrement des loyers: explications

Un dispositif d’encadrement des loyers existait déjà dans la loi Duflot en faveur de l’investissement locatif. Cette mesure généralise le plafonnement des loyers.

Pour maîtriser la hausse des loyers en France, la loi Alur va définir des règles précises pour l’encadrement les loyers en France dans les zones où la demande de logements est supérieure à l’offre de logements: ce sont les zones tendues.

Les loyers devront rester inférieurs au loyer de référence médian majoré de 20%. Ce loyer de référence médian sera obtenu grâce à des observatoires des prix des loyers en fonction des types de surfaces et les préfets les publieront officiellement avec la possibilité de fixer le loyer de référence maximal en dessous des 20% de majoration maximal du loyer de référence médian.Par ailleurs, un loyer de référence médian minoré sera aussi publié.

Ces 3 indicateurs: loyer de référence médian, loyer de référence médian majoré, loyer de référence médian minoré devront figurer dans les futurs contrats de locations et les renouvellements de bail ainsi que le loyer de l’ancien locataire.

Recours en cas de non-respect de l’encadrement des loyers

Le locataire a six mois après la signature du bail pour déposer un recours si le loyer ne rentre pas dans l’encadrement.

Le Gouvernement espère donc de nombreux réajustements de loyers pour redonner du pouvoir d’achat aux français.

Vers une augmentation des bas loyers et une diminution des hauts loyers?

Déjà de nombreuses voix s’élèvent devant cette mesure et des contradictions ont été trouvées.

En effet, dans certains beaux quartiers de grandes villes (Paris, Lyon,…) ou de villes touristiques, les hauts loyers (généralement payés par les plus aisés) pourraient faire un recours en diminution de loyers.

Inversement dans certains quartiers plus défavorisés, les bailleurs pourraient exiger une revalorisation légale des loyers au niveau du loyer de référence médian minoré, ce qui entraînerait une hausse des loyers pour les moins favorisés.

Coup de freins aux investissements immobiliers ?

Autre effet contre-productif possible: un coup de frein aux investissements immobiliers. L’encadrement des loyers et le renforcement des droits des locataires pourraient repousser les investisseurs et les détourner de ce secteur historiquement profitable en France mais de plus en plus touché par les hausses fiscales et encadrer par la législation.

La Garantie Universelle des Loyers pourrait redonner le sourire aux bailleurs.

 

 

Présentation du projet de loi Alur

Le 26 juin 2013 le projet de loi Alur a été présentée à la presse. Le texte sera examiné en commission à partir du 23 juillet, puis à partir du 10 septembre, les députés étudieront le projet de loi.

Parmi les mesures proposées dans le projet de loi ALUR pour fluidifier le marché de la location immobilière, 3 mesures phares se détachent: le plafonnement des frais d’agence pour la location, l’encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers.

Plafonner les frais d’agence pour la location

Pour faciliter l’accès à la location, un des axes du projet de loi ALUR est de plafonner par décret les frais d’agence pour la location qui ont augmenté proportionnellement aux hausses des loyers et de l’immobilier. La répartition des frais aussi sera revue, le locataire prendra en charge uniquement les frais de rédaction du bail et d’état des lieux, les autres frais seront à la charge du bailleur.

Encadrer les loyers dans les zones « tendues »

Dans les zones dites « tendues », les loyers pourraient être encadrés avec un maximum de 20% par rapport au loyer médian de la zone. Cette mesure a pour objectif de limiter la hausse des loyers voire de faire baisser les loyers sur certaines zones dont la région parisienne (objectif d’un quart des loyers). Les nouveaux baux et les renouvellements de bail seront concernés.

Pour mesurer les loyers localement, des observatoires locaux des loyers seront mis en place.

Mettre en place une Garantie Universelle des Loyers

Le projet de loi vise à mettre en place d’ici au 1er janvier 2016 une Garantie Universelle des Loyers (GUL) pour faciliter la mise en location des biens immobiliers et protéger les bailleurs contre les impayés.

Autres mesures

D’autres mesures sont envisagées, retrouvez ici le communiqué de presse sur le projet de loi Alur: