Archives pour la catégorie GUL

VISALE remplace la GUL

La Garantie Universelle des loyers est abandonnée. Un dispositif restreint est mis en place par Sylvia Pinel : Le Visa pour le logement et l’emploi (VISALE). Les bailleurs disposeront de garanties s’ils louent à des jeunes travailleurs ou des travailleurs précaires.

Loi Alur votée définitivement le 20 février par le Parlement

La loi Alur a été définitivement votée par le Parlement le 20 février (le 19 par l’Assemblée Nationale et le 20 par le Sénat). Pour son entrée en vigueur, il faut attendre sa promulgation et un éventuel recours devant le Conseil Constitutionnel pourrait la repousser d’un mois. Concrètement, il faut attendre les décrets d’applications mais les premiers sur la location devraient être publiés avant l’été.

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Les premiers décrets concerneront la location

Le plafonnement des frais d’agence liés à la location

La première application sur le terrain concernera l’encadrement des frais d’agence liés à la mise en location d’un bien immobilier.

Le partage entre le locataire et le propriétaire des frais de mise en location sera modifié avec des frais exclusivement à la charge du propriétaire sauf ceux afférant à la rédaction du bail, l’état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire qui seront divisés en deux et régulés. Le « mois de loyer » classique ne sera plus la référence.

La mise en place de documents-type pour réduire les frais

Des décrets pour fixer les modèles-types d’état des lieux, de contrat de bail et de grille de vétusté devraient intervenir avant l’été. Rappelons pour informations que le contrat de bail devra contenir le loyer médian de référence de la zone concernée, le loyer du précédent locataire et si c’est le cas, le renoncement du propriétaire à la Garantie Universelle des Loyers (GUL).

Les dates d’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers et de la GUL déjà connues

Comme évoqué dans lors de la première ébauche du calendrier d’entrée en vigueur, les grandes dates pour l’encadrement des loyers seront la rentrée 2014 et la garantie universelle sont connues.

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Loi Alur : vote définitif en vue avec une mise en application étalée dans le temps

La commission paritaire entre l’Assemblée Nationale et le Sénat a trouvé un consensus sur les questions liées à l’intercommunalité ce mardi 11 février 2014. Le texte définitif du projet de loi Alur pourra être voté le 19 février 2014 par l’Assemblé Nationale et le 20 février par le Sénat. Une fois votée, la loi Alur sera mise en application de manière étalée dans le temps. Voici le détail du calendrier de mise en application point par point.

Consensus sur le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)

La commission paritaire a instauré que les maires des petites communes pourront s’opposer au transfert de leurs compétences en matière d’urbanisme vers les intercommunalités s’ils obtiennent une minorité de blocage de 25% des communes représentant au moins 20% de la population. Cette condition est très proche de celle défendue par le Sénat qui représente les maires de France.

Le vote définitif de la loi Alur et la promulgation

Comme évoqué précédemment, le vote définitif interviendra le 19 février pour les députés et le 20 février pour les sénateurs. La promulgation devrait avoir lieu le 3 mars 2014.

L’encadrement des loyers effectifs à Paris début septembre et dans les autres zones tendues d’ici fin 2014

Paris sera concerné en premier par la mise en place de l’encadrement des loyers avec un objectif de début septembre 2014 pour la ministre du logement Cécile Duflot. En effet, il existe un observatoire public des loyers depuis 1987: l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne: Olap. Il est donc fort probable que Paris soit prêt pour la rentrée de septembre.

Pour les autres 27 zones tendues concernées, la mise en place des observatoires des locaux est hétérogènes, certains sont déjà en place et d’autres pas encore. L’objectif de la fin d’année 2014 a été fixé.

Pour rappel, les données collectées par les observatoires des loyers seront transmises au préfet qui fixera le loyer médian de référence dans chaque zone et il n’y aura pas de différence entre les logements neufs et anciens.

La garantie Universelle des Loyers utilisable à partir du 1er janvier 2016

La complexité de mise en œuvre de la Garantie Universelle des Loyers (GUL), qui sera pour rappel publique et donc financée par l’État, ne sera disponible pour les bailleurs qu’à partir du 1er janvier 2016.
Pour rappel, à partir de 2016, elle devra être présente dans le contrat de bail et si le bailleur décide d’y renoncer, cela devra être explicitement inscrit dans la bail.

La mise en place du compte bancaire séparé des syndics dans 1 an

Les députés et sénateurs ont donné un an à partir du vote de la loi Alur pour que les syndics s’organisent pour instaurer des comptes séparés pour chacune des copropriétés de plus de 15 lots dont ils ont la charge.

Les honoraires des syndics seront encadrés et normalement réduits pour réduire le coût du logement pour les locataires et les propriétaires.

> Vérifiez si votre syndic de copropriété est en conformité

Le contrat de bail type standardisé pour la location rapidement mis en place par décret

Pour simplifier les démarches et réduire les coûts pour les locataires, les contrats de bail type seront standardisés pour la location, la colocation et les copropriétés. Ces documents devraient rapidement être disponibles pour les nouveaux contrats de bail. Ils seront publiés sous forme de décret au cours des semaines suivant la publication de la loi Alur selon le ministère du logement.

> Découvrez les le nouveau modèle de bail-type

Le supplément de loyer pour les logements aux caractéristiques exceptionnelles ne sera pas défini dans l’immédiat

En revanche, le supplément de loyer pour les logements aux caractéristiques exceptionnelles (grande terrasse, présence d’un balcon, vue, etc…) sera encadré par un futur décret qui sera plus long à avoir. En effet, ce supplément permettra de moduler le loyer par rapport à la borne supérieure qui excède le loyer médian de référence de 20% et il assouplira dans une certaine mesure les contraintes d’encadrement des loyers pour les bailleurs possesseurs de biens exceptionnels.

Toutefois le décret devrait logiquement être édité avant la mise en place de l’encadrement des loyers à Paris prévu pour septembre 2014.

Les facturations hors forfait des syndics ne seront pas disponibles à court terme

Les prestations particulières des syndics de copropriété facturées hors forfait seront encadrées précisément. Toutefois l’établissement de la liste est délicate. En effet, cette liste sera dans tous les cas révisée tous les deux ans mais si elle était trop limitée, elle entrainerait une hausse des forfaits des syndics et inversement, trop longue, elle n’aurait pas d’impact sur les facturations actuelles et parfois les abus.

Les Sénateurs adoptent la loi Alur en seconde lecture

Vendredi 31 janvier en fin de soirée, les Sénateurs ont voté la loi Alur en seconde lecture avec 176 voix pour contre 164 voix contre. Sur 328 amendements, les sénateurs en ont validé 108 qui impliquent de légères modifications. Quelles sont les grandes évolutions par rapport au texte voté par les députés à l’Assemblée Nationale?

La GUL revêt un caractère automatique

La Garantie Universelle des Loyers, mesure phare de la loi Alur avec l’encadrement des loyers , a été renforcée avec un amendement qui rend obligatoire la mention du renoncement à la GUL dans le bail le cas échéant.

Le PLUi à nouveau retravaillé

Alors que les députés avaient facilité la création du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) avec une minorité de blocage des communes difficiles à avoir, les sénateurs ont assoupli cette minorité de blocage et redonné du pouvoir aux communes. La minorité de blocage est fixée à un quart des communes représentant au moins 10 % de la population et elle permettra dans ce cas aux maires de refuser le PLUi et donc de conserver leurs compétences pour l’urbanisme..

Les sénateurs ont notamment rétabli une minorité de blocage – que les députés avaient rendue plus difficile à réunir – limitant le transfert aux intercommunalités des compétences d’urbanisme.

Les copropriétés renforcées dans leurs droits

Le droit des copropriétés a été aussi légèrement corrigé. Une des mesures phares pour les copropriétés est l’obligation de la mise en place d’un compte séparé pour les copropriétés de plus de 15 lots du syndic pour faciliter la gestion avec une lecture de la trésorerie directement sur le compte de la copropriété.

Désormais, les copropriétaires et le conseil syndical pourront mettre en concurrence le syndic provisoire pour le maintien dans ses fonctions.

Finalisation du texte via une commission paritaire

Pour faire une synthèse entre les textes de la loi Alur votés par l’Assemblée Nationale et le Sénat, une commission mixte paritaire avec 7 sénateurs et 7 députés a été mise en place, prévue pour le mardi 11 ou le mercredi 12 février. En dernier recours, les députés trancheront.

Les outils disponibles

L’encadrement des loyers et la GUL votés par l’Assemblée en 2ème lecture

Le jeudi 16 janvier 2014, les députés ont voté en deuxième lecture le projet de loi Alur avec notamment la mise en place de l’encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers. Détails des 2 mesures phares de la loi Alur.

L’encadrement des loyers

Le loyer médian de référence comme base

Le principe du loyer médian de référence a été conservé par les députés. Dans les zones tendues, les préfets détermineront par décret un loyer médian de référence et ce, chaque année. Ce loyer médian de référence permet d’encadrer les loyers avec:

  • un loyer plafond fixé au loyer médian de référence majoré de 20%, les propriétaires ne pourront pas le dépasser.
  • un loyer plancher fixé au loyer médian de référence minoré de 30%, si le propriétaire proposait un loyer inférieur, il pourra revaloriser son loyer auprès du locataire.

> Votre ville est-elle concernée par l’encadrement des loyers?

La mise en place d’un complément de loyer exceptionnel

Le principe d’encadrement des loyers est assoupli par la notion de « complément de loyer exceptionnel » qui s’augmenterait le loyer de référence pour les logements présentant une particularité remarque (bien situés, confortables (ex: très grande terrasse en ville…), contestable par le locataire auprès de la commission départementale de conciliation.

La garantie universelle des loyers

La garantie universelle des loyers (GUL) a pour but d’une part de permettre aux bailleurs de mettre en location leurs biens immobiliers sans craindre les impayés et d’autre part de limiter les expulsions en détectant plus rapidement les impayés.

La garantie universelle des loyers gratuite et publique

La Garantie Universelle des Loyers sera gratuite et publique pour la totalité du parc privé, et couvrira au 1er janvier 2016, les propriétaires bailleurs des impayés des locataires sur une durée de 18 mois plafonné au loyer médian de référence local.

Les propriétaires pourront choisir comme alternative une caution.

Une transparence avec le locataire et une sélection des propriétaires

Les locataires auront connaissance du mode de garantie de leur propriétaire.

Si les propriétaires ne jouent pas le jeu, ils ne pourront plus bénéficier de la GUL.

Un coût estimé à 420 millions d’euros pour l’État

La ministre du logement a estimé le coût de la GUL à 420 millions d’euros à partir de 2016. Intégralement financée par l’État, Cécile Duflot compte sur le fait que l’État va réduire ses dépenses, ainsi de même que les organismes HLM et les collectivités territoriales.

Ces deux mesures sont les mesures phares de la loi Alur souhaitée par la Ministre Cécile Duflot. Il reste une dernière étape législative à la loi pour être définitivement promulguée: la 2ème lecture par les députés qui ont déjà préparé de nombreux amendements.

La Garantie Universelle sur les Loyers ne sera pas financée par une taxe

La Garantie Universelle des Loyers est une mesure phare de la loi Alur. En effet elle a pour objectifs, en autres, de mettre un terme au dépôt de garantie pour les locataires  et de garantir le paiement des loyers aux bailleurs. Cette mesure a cependant un coup et elle doit être financée. Retour sur les différents financements proposés.

1 La Garantie Universelle sur les Loyers financée à parité par les locataires et les bailleurs

Lors de l’annonce du projet de la Loi Alur, la Garantie Universelle des Loyers est financée par une taxe à parité entre les locataires et les bailleurs. Ce principe est conservé lors du vote de la loi à l’Assemblée Nationale.

2 Le Sénat retire les collectivités locales du financement

Lors du passage de la loi Alur devant le Sénat, les sénateurs, représentants des collectivités locales, ont pris le soin de retirer les collectivités locales d’un éventuel financement de la GUL. Conscients du coût de la GUL (annoncée à près d’1,5 milliards dans certains rapports), ils mettent en place un groupe de travail pour répondre au financement de cette mesure.

3 Le Gouvernement refuse une nouvelle taxe pour les citoyens

Le Gouvernement souhaite marquer une pause fiscale. Le Président a donné comme consigne à la Ministre du Logement de revenir sur un financement de la Garantie Universelle des Loyers par une taxe à parité sur les locataires et les bailleurs.

4 La taxe est abandonnée

Le député (PS) Christophe Caresche a annoncé en petit comité, il y a quelques jours, que la ministre du Logement avait finalement choisi de supprimer la taxe de financement de la GUL. Cette information a été confirmée quelques jours plus tard.

5 Un financement étatique est à l’étude

La GUL d’un coût estimée entre 700 et 800 millions d’euros par an sera dans doute financée par un financement étatique et sera donc à prendre en compte dans le budget 2016.

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