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Loi Alur: publication au Journal Officiel le 26 mars 2014

La loi Alur a été publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014, certaines mesures sont applicables rétroactivement, d’autres à partir des nouveaux baux, enfin certaines doivent attendre leur décret d’application.

Les mesures qui s’appliquent à tous les contrats de location y compris ceux conclus avant la loi

Les charges locatives

La loi souhaite instaurer plus de transparence dans le calcul des charges locatives, c’est pourquoi les pièces justificatives des charges doivent être accessibles au locataire pendant au moins 6 mois.

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Les travaux du propriétaire en cours de bail

S’il y a des travaux dans son logement, le locataire doit les laisser se faire.
S’ils durent plus de 21 jours, une réduction de loyer proportionnelle doit être appliquée.

Le délais de prescription

Pour les impayés de loyers ou de charges ou toute action dérivant d’un contrat de location, ce délai passe désormais à 3 ans.
Pour les réévaluations annuelles de loyer, le délai est réduit à 1 an.

Les locations meublées

La liste des obligations des bailleurs et des locataires a été mise à jour.
Les litiges relatifs aux meublés seront de la compétence de de la commission de conciliation sur les litiges relatifs aux meublés.

La période de la trêve hivernale des expulsions locatives

Elle s’étend du 1er novembre au 31 mars.

Les mesures qui s’appliquent pour les contrats de location signés à partir du 27 mars 2014

Les congés

Si le congé vient du locataire, il bénéficie du préavis réduit à 1 mois:

  • s’il obtient un logement social,
  • s’il est bénéficiaire de l’AAH ou pour des raisons de santé.

Les locataires en zone tendue ne peuvent pas encore bénéficier du préavis réduit à 1 mois, le décret définissant les communes en zone tendue n’a pas encore été publié.

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Si le congé vient du bailleur en cas de vente ou de reprise, les locataires âgés et/ou aux revenus faibles sont mieux protégés pour conserver la location du bien. Par ailleurs, des délais sont dorénavant applicables pour donner congé au locataire pour revendre ou habiter le bien.

Le dépôt de garantie

Le délai de restitution du dépôt de garantie par le bailleur est réduit à 1 mois avec un état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée avec une pénalité de 10% du loyer hors charge par mois de retard dans la restitution pour le bailleur.

La colocation

La colocation a été revue avec la création d’un contrat-type pour les colocations et une révision des règles de solidarité des colocataires et de leurs cautions. En cas de départ d’un colocataire, lui et sa caution, sont au maximum solidaires des loyers 6 mois après la remise du congé au propriétaire.

Les locations meublées

Leur régime pour les congés est aligné en partie sur celui des locations vides.

Les mesures qui ne qui ne s’appliquent pas tout de suite

Le préavis réduit à 1 mois en zone tendue

La liste des communes en zone tendue n’a pas encore été publiée par décret. Il est nécessaire d’attendre cette publication pour que cette mesure s’applique.

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L’encadrement des honoraires des syndics

La loi Alur a pour objectif de faire faire des économies aux copropriétaires en encadrant les frais de syndic.

Date d’entrée en vigueur: le décret est en attente.

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Le compte bancaire séparé

Pour donner de la visibilité sur les comptes de la copropriété aux copropriétaires, la loi Alur va imposer le compte bancaire séparé aux syndics.

Date d’entrée en vigueur: le décret est en attente.

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Le dossier du candidat locataire

La loi Alur va définir la liste des documents susceptibles d’être demandés par le bailleur pour vérifier la solvabilité de son futur locataire.

Date d’entrée en vigueur: le décret est en attente.

Le contrat de bail

Pour réduire les coûts et standardiser les documents, la loi Alur va mettre en place un contrat de bail type et d’un état des lieux type.

Date d’entrée en vigueur: le décret est en attente.

L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers va passer par la mise en place d’observatoires de loyers dans certaines agglomérations en zone tendue, à partir de ces données, le préfet établira des loyers médians de référence.

Date d’entrée en vigueur: Décret en attente (rentrée 2014 en région parisienne).

La fluidification de l’attribution des logements sociaux

La loi Alur donnera la possibilité de déposer son dossier de demande de logement social en ligne et de suivre l’avancement du traitement grâce à un numéro unique d’enregistrement.

Date d’entrée en vigueur: le décret est en attente.

La garantie universelle des loyers

La garantie universelle des loyers indemnisera les bailleurs en cas d’impayés de leur locataire:

Date d’entrée en vigueur: 1er janvier 2016.

 

Loi Alur votée définitivement le 20 février par le Parlement

La loi Alur a été définitivement votée par le Parlement le 20 février (le 19 par l’Assemblée Nationale et le 20 par le Sénat). Pour son entrée en vigueur, il faut attendre sa promulgation et un éventuel recours devant le Conseil Constitutionnel pourrait la repousser d’un mois. Concrètement, il faut attendre les décrets d’applications mais les premiers sur la location devraient être publiés avant l’été.

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Les premiers décrets concerneront la location

Le plafonnement des frais d’agence liés à la location

La première application sur le terrain concernera l’encadrement des frais d’agence liés à la mise en location d’un bien immobilier.

Le partage entre le locataire et le propriétaire des frais de mise en location sera modifié avec des frais exclusivement à la charge du propriétaire sauf ceux afférant à la rédaction du bail, l’état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire qui seront divisés en deux et régulés. Le « mois de loyer » classique ne sera plus la référence.

La mise en place de documents-type pour réduire les frais

Des décrets pour fixer les modèles-types d’état des lieux, de contrat de bail et de grille de vétusté devraient intervenir avant l’été. Rappelons pour informations que le contrat de bail devra contenir le loyer médian de référence de la zone concernée, le loyer du précédent locataire et si c’est le cas, le renoncement du propriétaire à la Garantie Universelle des Loyers (GUL).

Les dates d’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers et de la GUL déjà connues

Comme évoqué dans lors de la première ébauche du calendrier d’entrée en vigueur, les grandes dates pour l’encadrement des loyers seront la rentrée 2014 et la garantie universelle sont connues.

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Loi Alur : vote définitif en vue avec une mise en application étalée dans le temps

La commission paritaire entre l’Assemblée Nationale et le Sénat a trouvé un consensus sur les questions liées à l’intercommunalité ce mardi 11 février 2014. Le texte définitif du projet de loi Alur pourra être voté le 19 février 2014 par l’Assemblé Nationale et le 20 février par le Sénat. Une fois votée, la loi Alur sera mise en application de manière étalée dans le temps. Voici le détail du calendrier de mise en application point par point.

Consensus sur le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)

La commission paritaire a instauré que les maires des petites communes pourront s’opposer au transfert de leurs compétences en matière d’urbanisme vers les intercommunalités s’ils obtiennent une minorité de blocage de 25% des communes représentant au moins 20% de la population. Cette condition est très proche de celle défendue par le Sénat qui représente les maires de France.

Le vote définitif de la loi Alur et la promulgation

Comme évoqué précédemment, le vote définitif interviendra le 19 février pour les députés et le 20 février pour les sénateurs. La promulgation devrait avoir lieu le 3 mars 2014.

L’encadrement des loyers effectifs à Paris début septembre et dans les autres zones tendues d’ici fin 2014

Paris sera concerné en premier par la mise en place de l’encadrement des loyers avec un objectif de début septembre 2014 pour la ministre du logement Cécile Duflot. En effet, il existe un observatoire public des loyers depuis 1987: l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne: Olap. Il est donc fort probable que Paris soit prêt pour la rentrée de septembre.

Pour les autres 27 zones tendues concernées, la mise en place des observatoires des locaux est hétérogènes, certains sont déjà en place et d’autres pas encore. L’objectif de la fin d’année 2014 a été fixé.

Pour rappel, les données collectées par les observatoires des loyers seront transmises au préfet qui fixera le loyer médian de référence dans chaque zone et il n’y aura pas de différence entre les logements neufs et anciens.

La garantie Universelle des Loyers utilisable à partir du 1er janvier 2016

La complexité de mise en œuvre de la Garantie Universelle des Loyers (GUL), qui sera pour rappel publique et donc financée par l’État, ne sera disponible pour les bailleurs qu’à partir du 1er janvier 2016.
Pour rappel, à partir de 2016, elle devra être présente dans le contrat de bail et si le bailleur décide d’y renoncer, cela devra être explicitement inscrit dans la bail.

La mise en place du compte bancaire séparé des syndics dans 1 an

Les députés et sénateurs ont donné un an à partir du vote de la loi Alur pour que les syndics s’organisent pour instaurer des comptes séparés pour chacune des copropriétés de plus de 15 lots dont ils ont la charge.

Les honoraires des syndics seront encadrés et normalement réduits pour réduire le coût du logement pour les locataires et les propriétaires.

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Le contrat de bail type standardisé pour la location rapidement mis en place par décret

Pour simplifier les démarches et réduire les coûts pour les locataires, les contrats de bail type seront standardisés pour la location, la colocation et les copropriétés. Ces documents devraient rapidement être disponibles pour les nouveaux contrats de bail. Ils seront publiés sous forme de décret au cours des semaines suivant la publication de la loi Alur selon le ministère du logement.

> Découvrez les le nouveau modèle de bail-type

Le supplément de loyer pour les logements aux caractéristiques exceptionnelles ne sera pas défini dans l’immédiat

En revanche, le supplément de loyer pour les logements aux caractéristiques exceptionnelles (grande terrasse, présence d’un balcon, vue, etc…) sera encadré par un futur décret qui sera plus long à avoir. En effet, ce supplément permettra de moduler le loyer par rapport à la borne supérieure qui excède le loyer médian de référence de 20% et il assouplira dans une certaine mesure les contraintes d’encadrement des loyers pour les bailleurs possesseurs de biens exceptionnels.

Toutefois le décret devrait logiquement être édité avant la mise en place de l’encadrement des loyers à Paris prévu pour septembre 2014.

Les facturations hors forfait des syndics ne seront pas disponibles à court terme

Les prestations particulières des syndics de copropriété facturées hors forfait seront encadrées précisément. Toutefois l’établissement de la liste est délicate. En effet, cette liste sera dans tous les cas révisée tous les deux ans mais si elle était trop limitée, elle entrainerait une hausse des forfaits des syndics et inversement, trop longue, elle n’aurait pas d’impact sur les facturations actuelles et parfois les abus.

Les Sénateurs adoptent la loi Alur en seconde lecture

Vendredi 31 janvier en fin de soirée, les Sénateurs ont voté la loi Alur en seconde lecture avec 176 voix pour contre 164 voix contre. Sur 328 amendements, les sénateurs en ont validé 108 qui impliquent de légères modifications. Quelles sont les grandes évolutions par rapport au texte voté par les députés à l’Assemblée Nationale?

La GUL revêt un caractère automatique

La Garantie Universelle des Loyers, mesure phare de la loi Alur avec l’encadrement des loyers , a été renforcée avec un amendement qui rend obligatoire la mention du renoncement à la GUL dans le bail le cas échéant.

Le PLUi à nouveau retravaillé

Alors que les députés avaient facilité la création du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) avec une minorité de blocage des communes difficiles à avoir, les sénateurs ont assoupli cette minorité de blocage et redonné du pouvoir aux communes. La minorité de blocage est fixée à un quart des communes représentant au moins 10 % de la population et elle permettra dans ce cas aux maires de refuser le PLUi et donc de conserver leurs compétences pour l’urbanisme..

Les sénateurs ont notamment rétabli une minorité de blocage – que les députés avaient rendue plus difficile à réunir – limitant le transfert aux intercommunalités des compétences d’urbanisme.

Les copropriétés renforcées dans leurs droits

Le droit des copropriétés a été aussi légèrement corrigé. Une des mesures phares pour les copropriétés est l’obligation de la mise en place d’un compte séparé pour les copropriétés de plus de 15 lots du syndic pour faciliter la gestion avec une lecture de la trésorerie directement sur le compte de la copropriété.

Désormais, les copropriétaires et le conseil syndical pourront mettre en concurrence le syndic provisoire pour le maintien dans ses fonctions.

Finalisation du texte via une commission paritaire

Pour faire une synthèse entre les textes de la loi Alur votés par l’Assemblée Nationale et le Sénat, une commission mixte paritaire avec 7 sénateurs et 7 députés a été mise en place, prévue pour le mardi 11 ou le mercredi 12 février. En dernier recours, les députés trancheront.

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